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【暗号資産×不動産】富裕層が仮想通貨で物件を購入？広がる“実需化”の正体

【暗号資産×不動産】富裕層が仮想通貨で物件を購入？広がる“実需化”の正体
【暗号資産×不動産】富裕層が仮想通貨で物件を購入？広がる“実需化”の正体

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目次

【暗号資産×不動産】富裕層が仮想通貨で物件を購入？広がる“実需化”の正体

この記事の結論

富裕層による暗号資産を活用した不動産購入が2025年以降急増しており、ビットコイン・イーサリアムでの決済受付や、暗号資産を担保とした不動産ローンの登場が背景にあります。国内では2025年に税制改正が議論され、海外では米国・ドバイ・シンガポールで制度整備が進み、資産分散と節税効果を狙う富裕層が実際に取引を開始しています。

3つの重要ポイント

1．仮想通貨による不動産決済が「実験段階」から「実用フェーズ」に入った

2025年以降、暗号資産での不動産購入を受け入れる不動産会社が国内外で増加し、単なる話題性ではなく実際の取引インフラとして定着し始めている。特にステーブルコインを使った国際送金や、暗号資産を担保にした不動産ローンの実用化により、高額資産取引でも仮想通貨が使える環境が整いつつある。

2．海外では「節税×資産移転」の手段として確立、日本は制度面で出遅れ

日本では暗号資産の譲渡益に高い税率がかかるため実務上のハードルが高いが、海外では仮想通貨を使った不動産取引が節税や資産移転の手段として制度的に組み込まれている。その結果、ドバイ、シンガポール、米国マイアミといった都市が、仮想通貨×不動産取引のハブとして急速に存在感を高めている。

3．取引のハードルは「法規制と資金移動の実務」に集約される

仮想通貨で不動産を購入するには、国内取引所での口座開設と本人確認（KYC）を通じた資金移動が前提となり、送金手数料や価格変動のタイミングが実質的なコストに直結する。仕組み自体は実用化しているものの、法規制・税務・資金移動の管理を誤ると大きなリスクを抱える領域でもある。

富裕層が暗号資産×不動産購入に注目する理由

富裕層が暗号資産で不動産を購入する動きが加速している背景には、以下の3つの理由があります。

暗号資産を売却すると課税される問題を回避

ビットコインやイーサリアムを売却して円に換えた場合、含み益に対して最大55%の課税（2026年度から20.315%に軽減予定）が発生します。暗号資産のまま不動産決済を行えば、円転時の課税タイミングを先送りでき、資産を効率的に移転できるメリットがあります。

国際送金が圧倒的に簡単・早い・安い

銀行を通じた海外送金は、手数料が数千円から数万円かかり、着金まで数日を要します。一方、暗号資産を使えば数分から数十分で送金が完了し、手数料も数百円から数千円程度に抑えられます。海外の不動産を購入する際には特に有利です。

ドバイ・シンガポールなど税制優遇国への投資

ドバイ（UAE）は所得税・住民税・キャピタルゲイン税がゼロ、シンガポールは個人投資目的のキャピタルゲイン非課税という制度があります。これらの国で暗号資産を使って不動産を購入すれば、資産運用の税負担を大幅に軽減できます。

暗号資産で不動産を購入する3つの方法

方法1：暗号資産で直接決済

不動産会社が暗号資産決済に対応している場合、ビットコイン・イーサリアム・ステーブルコイン（USDT等）で直接支払います。日本では2025年にオープンハウスグループが先駆けて導入し、マーチャントバンカーズ株式会社も同年9月にサービスを開始しました。

手順：売買契約→暗号資産ウォレットから送金→ブロックチェーン上で決済確認→登記移転

方法2：暗号資産を担保にローンを組む

暗号資産を売却せずに担保として預け、日本円で融資を受けて不動産を購入する方法です。2025年10月から大和証券が全国の本支店でビットコイン・イーサリアムを担保としたローン紹介を開始し、500万円以上最大5億円まで融資が可能になりました。

米国では2025年6月に連邦住宅金融局（FHFA）が、暗号資産を住宅ローン審査の評価対象として検討を開始しています。

方法3：セキュリティトークン（ST）で小口投資

不動産をデジタル証券化し、1口数万円から数十万円で小口購入する方法です。SBI証券や大和証券が取り扱いを開始しており、従来は数千万円の資金が必要だった不動産投資を、暗号資産ウォレットから手軽に始められるようになりました。

国内外の最新事例と市場動向2025-2026

日本国内の動向

●オープンハウスグループは2025年1月31日より、ビットコイン（BTC）とイーサリアム（ETH）による不動産決済の受付を開始しました。主に海外投資家を対象に、収益不動産の購入・管理・売却までワンストップで対応しています。

●マーチャントバンカーズ株式会社は2025年9月24日、暗号資産交換所「Coin Estate」を運営するFINX JCryptoと協業し、3億円相当のビットコインを購入して不動産決済サービス事業に本格参入しました。

●大和証券は2025年10月1日から全国の本支店でフィンターテック提供の「デジタルアセット担保ローン」を紹介開始。ビットコイン・イーサリアムを担保に500万円以上最大5億円まで融資が受けられます。

海外の先進事例

米国・オープンドアは2025年10月5日、ビットコインおよび暗号資産を住宅購入の決済手段として正式に受け入れると発表。マイアミ・ロサンゼルスなどの高級住宅市場では暗号資産決済が一般化しつつあります。

ドバイは暗号資産フレンドリー政策を掲げ、実際の購入実績が多数報告されています。不動産取引時に4%のDLD登録料がかかりますが、固定資産税・所得税・キャピタルゲイン税はゼロです。

ポルトガルは非課税・移住支援制度があり、欧州の暗号資産長者に人気です。リスボンやポルトなどの都市部で、ビットコイン決済可能な物件が増加しています。

ヨーロッパ全体では、2026年1月のCoinDeskレポートによれば、数百人の富裕層投資家が暗号資産を使ってヨーロッパで不動産を購入しています。銀行が暗号資産関連取引を避ける中、大口購入を望む富裕層に対応する需要が高まっています。

JPモルガンは機関投資家向けにビットコイン・イーサリアムを担保とした融資サービスを計画中です。複数のメディアによれば、早ければ2026年にもサービス開始を目指しており、暗号資産を活用した不動産購入の選択肢がさらに拡大する見込みです。

税制・法規制の現状と注意点

日本の税制改正2026年度

2026年度税制改正大綱に、暗号資産の課税方式見直しが盛り込まれました。現行の総合課税（最高税率55%）から申告分離課税（一律20.315%）へ移行する方向で、株式投資と同等の税制になります。

 

重要：暗号資産で不動産を購入した場合、保有時と支払い時の価格差に対して雑所得として課税されます。専門家（税理士・会計士）との連携は必須です。

暗号資産を使った不動産購入の税務処理

暗号資産を使って不動産を購入した際、以下の課税が発生します：

  • 暗号資産の譲渡益課税：購入価格と支払い時価格の差額が雑所得として必ず課税されます（可能性ではなく確定）
  • 不動産取得税：不動産価格の3～4%
  • 登録免許税：所有権移転登記時に必要

 

暗号資産決済で不動産を購入した場合の損失は、暗号資産で得た雑所得と通算できるので課税対象を減額できる可能性があります。

海外における税制優遇

シンガポール：個人投資目的のキャピタルゲインは原則非課税。株や暗号資産、不動産の売却益は所得税の対象外です。

ドバイ（UAE）：所得税・住民税・キャピタルゲイン税がゼロ。暗号資産取引に課税されることはありません。

マレーシア：個人投資目的であれば暗号資産の利益は税率ゼロ。物価も相対的に安く、移住のハードルが低いため最近注目を集めています。

注意すべきリスク

ボラティリティ（価格変動）：暗号資産は価格の上下が激しく、決済直前に価値が大きく変わる可能性があります。ステーブルコイン（USDT・USDC等）での対応も検討しましょう。

セキュリティとウォレット管理：ウォレット紛失やハッキングなど、自分で資産管理を行うリスクがあります。ハードウェアウォレットの使用や複数ウォレットでの分散管理が推奨されます。

送金ミスのリスク：ブロックチェーン送金は取り消しができません。送金アドレスを必ず複数回確認しましょう。

実践：暗号資産で不動産を購入する手順

ステップ1：国内取引所で口座開設・本人確認（KYC）

金融庁登録済みの暗号資産取引所で口座を開設します。本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）を提出し、審査完了まで通常1～3営業日かかります。

ステップ2：日本円を入金し暗号資産を購入

銀行振込またはクイック入金で日本円を入金し、ビットコイン（BTC）・イーサリアム（ETH）・ステーブルコイン（USDT等）を購入します。価格変動を避けたい場合はステーブルコインの利用を検討しましょう。

ステップ3：暗号資産決済対応の不動産会社を見つける

オープンハウスグループ、マーチャントバンカーズなど、暗号資産決済に対応した不動産会社を探します。海外物件の場合は、各国の暗号資産対応不動産エージェントをリサーチします。

ステップ4：物件選定と売買契約

通常の不動産取引と同様に、物件を内見し、価格や条件を交渉します。価格は通常、その時点の法定通貨（円・ドル等）建てで表示され、決済時の暗号資産レートで換算されます。

ステップ5：暗号資産ウォレットから送金

売買契約後、指定された暗号資産ウォレットアドレスに送金します。送金前に必ずテスト送金（小額）を行い、正しいアドレスか確認してから本送金を実行しましょう。

ステップ6：ブロックチェーン上で決済確認

ビットコインの場合は約10分～1時間、イーサリアムは数分で決済が確認されます。ブロックチェーンエクスプローラーで送金状況をリアルタイムで追跡できます。

ステップ7：登記移転・物件引き渡し

決済完了後、司法書士が所有権移転登記を行います。登記完了後、物件の鍵や管理書類が引き渡されます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 暗号資産で不動産を購入すると税金は発生しますか？

必ず発生します。暗号資産で不動産を購入した場合、保有時と支払い時の価格差が雑所得として必ず課税されます。例えば100万円で購入したビットコインが500万円に値上がりした時点で不動産決済に使った場合、差額の400万円が課税対象となります。2026年度から申告分離課税（一律20.315%）へ移行予定ですが、それまでは最高55%の総合課税です。税理士に相談し、正確な計算と申告を行いましょう。

Q2. 暗号資産で不動産購入する際のリスクは何ですか？

価格変動リスクとセキュリティリスクが最大の注意点です。暗号資産は価格変動が激しく、決済直前に10～20%価値が変動することがあります。対策として、ステーブルコイン（USDT・USDC）の利用や、決済タイミングを短期に設定する契約を結びましょう。また、送金アドレスのミスや秘密鍵の紛失は資産の永久喪失につながります。必ずテスト送金を行い、ハードウェアウォレットを使用してセキュリティを確保してください。

Q3. 海外の不動産を暗号資産で購入する場合、どの国がおすすめですか？

税制面ではドバイ・シンガポール、市場の成熟度では米国がおすすめです。ドバイ（UAE）は所得税・キャピタルゲイン税・固定資産税がゼロで、暗号資産に対しても課税されません。シンガポールは個人投資目的のキャピタルゲインが非課税で、不動産売却益も対象外です。米国（マイアミ・ロサンゼルス等）は暗号資産決済の市場が成熟しており、高級住宅市場で実績が豊富です。ただし米国は連邦税・州税が発生するため、税務専門家に相談してください。

Q4. 暗号資産を担保にした不動産ローンはどこで利用できますか？

日本では大和証券が2025年10月から取扱開始、海外ではJPモルガンが計画中です。大和証券は全国の本支店でフィンターテック提供の「デジタルアセット担保ローン」を紹介しており、ビットコイン・イーサリアムを担保に500万円以上最大5億円まで融資を受けられます。米国では2025年6月に連邦住宅金融局（FHFA）が暗号資産を住宅ローン審査の評価対象として検討を開始し、JPモルガンは早ければ2026年にも機関投資家向けサービスを開始する計画を発表しています。

Q5. 暗号資産で不動産を購入する手数料はどのくらいかかりますか？

暗号資産送金手数料は数百円～数千円、不動産取引手数料は通常通り発生します。ビットコインの送金手数料は約1,000～3,000円、イーサリアムは約500～2,000円（ネットワーク混雑状況により変動）です。ステーブルコイン（USDT等）はさらに安価な場合があります。不動産取引自体にかかる手数料（仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）は、通常の不動産購入と同じく発生します。総費用は物件価格の5～8%程度を見込んでおきましょう。

日本の主要仮想通貨取引所

BitTrade（ビットトレード）

国内最多クラス46銘柄｜2円から始められる暗号資産投資

なぜBitTradeが選ばれるのか

  • 取扱銘柄数46種類：国内トップクラスの品揃えで分散投資が可能
  • 最小2円から取引可能：ワンコイン以下で暗号資産デビューできる
  • サービス開始以来ハッキング被害ゼロ：世界水準のセキュリティ体制

手数料・基本情報

項目 詳細
取扱銘柄数 46銘柄（販売所・取引所）
売買手数料 販売所：無料（スプレッドあり）／取引所：無料
入金手数料 銀行振込：無料 ／ クイック入金：無料（住信SBI・PayPay銀行）
出金手数料 330円
最小購入額 販売所：500円 ／ 取引所：2円〜
積立サービス ◯（1,000円〜）

こんな方におすすめ

✅ 多様な銘柄に分散投資したい方 → 国内最多クラスの46銘柄から選べる ✅ まずは少額から試したい初心者 → 2円から取引をスタートできる ✅ セキュリティを重視する方 → Huobiグループの世界水準セキュリティ

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SBI VCトレード

大手金融グループの安心感｜各種手数料が軒並み無料

なぜSBI VCトレードが選ばれるのか

  • 入出金・送金手数料すべて無料：コストを気にせず取引できる
  • SBIグループの信頼性：ネット証券最大手グループが運営
  • ステーキング対応銘柄数が国内最多水準：保有するだけで報酬獲得

手数料・基本情報

項目 詳細
取扱銘柄数 36銘柄
売買手数料 販売所：無料（スプレッドあり）／取引所：Maker -0.01%・Taker 0.05%
入金手数料 完全無料
出金手数料 完全無料
送金手数料 完全無料
最小購入額 販売所：銘柄により異なる ／ 取引所：1円〜
積立サービス ◯（500円〜）

こんな方におすすめ

✅ 手数料を徹底的に抑えたい方 → 入出金・送金がすべて無料 ✅ 大手金融グループの安心感が欲しい方 → SBIグループ運営 ✅ ステーキングで長期運用したい方 → 国内最多水準の対応銘柄

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Coincheck（コインチェック）

アプリDL数6年連続No.1｜初心者に圧倒的人気

なぜCoincheckが選ばれるのか

  • 累計700万DL突破のアプリ：直感的操作で初心者でも迷わない
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  • NFTマーケットプレイス運営：Coincheck NFTでNFT売買も可能

手数料・基本情報

項目 詳細
取扱銘柄数 35銘柄（国内最大級）
売買手数料 販売所：無料（スプレッドあり）／取引所：BTC・ETH・XRP無料
入金手数料 銀行振込：無料
出金手数料 407円
送金手数料 BTC：0.0005BTC（変動型）
最小購入額 500円
積立サービス ◯（月1万円〜／毎日積立対応）

こんな方におすすめ

✅ 暗号資産を初めて買う方 → No.1アプリで迷わず操作できる ✅ NFTにも興味がある方 → Coincheck NFTですぐにNFT売買可能 ✅ 毎日コツコツ積立したい方 → 国内唯一の「毎日積立」対応

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bitbank（ビットバンク）

アルトコイン取引量 国内No.1｜本格派トレーダー御用達

なぜbitbankが選ばれるのか

  • Maker手数料マイナス0.02%：取引するほど報酬がもらえる
  • TradingView搭載の高機能チャート：70種類以上のテクニカル指標
  • 取引所で44銘柄を売買可能：手数料を抑えてアルトコイン取引

手数料・基本情報

項目 詳細
取扱銘柄数 44銘柄（取引所で全銘柄対応）
売買手数料 Maker：-0.02%（報酬） ／ Taker：0.12%
入金手数料 無料
出金手数料 550円〜770円
送金手数料 BTC：0.0006BTC
最小購入額 取引所：0.0001BTC
積立サービス ◯（100円〜）

こんな方におすすめ

✅ 取引量が多いアクティブトレーダー → Maker報酬で取引するほどお得 ✅ 本格的なチャート分析をしたい方 → TradingView搭載の高機能ツール ✅ アルトコインを板取引したい方 → 44銘柄すべて取引所で売買可能

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OKJ（オーケージェー）

スプレッド業界最狭水準｜50銘柄の豊富なラインナップ

なぜOKJが選ばれるのか

  • 国内最狭水準のスプレッド：販売所でもコストを抑えた取引
  • 取扱銘柄50種類：SUI・APT・TONなど話題の銘柄も取引可能
  • Flash Dealsで高利回り運用：保有資産を効率的に増やせる

手数料・基本情報

項目 詳細
取扱銘柄数 50銘柄（2025年11月・MEME上場反映）
売買手数料 販売所：無料 ／ 取引所：Maker 0.07%・Taker 0.14%（取引量で優遇あり）
入金手数料 無料
出金手数料 400円〜1,320円（金額により変動）
送金手数料 銘柄により異なる
最小購入額 500円
積立サービス ◯（1,000円〜）

こんな方におすすめ

✅ スプレッドを抑えて取引したい方 → 国内最狭水準で売買コスト削減 ✅ 話題の新興銘柄を買いたい方 → SUI・APT・TONなど50銘柄対応 ✅ ステーキング・Flash Dealsで運用したい方 → 高利回りサービス充実

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bitFlyer（ビットフライヤー）

ビットコイン取引量9年連続No.1｜創業以来ハッキング被害ゼロ

なぜbitFlyerが選ばれるのか

  • BTC取引量9年連続国内No.1：圧倒的な流動性で約定しやすい
  • 創業以来ハッキング被害ゼロ：業界最高水準のセキュリティ
  • 1円から取引可能：少額から気軽にスタートできる

手数料・基本情報

項目 詳細
取扱銘柄数 39銘柄（現物）
売買手数料 販売所：無料（スプレッドあり）／取引所：0.01%〜0.15%
入金手数料 住信SBIネット銀行：無料 ／ その他：330円
出金手数料 三井住友銀行：220〜440円 ／ その他：550〜770円
送金手数料 BTC：0.0004BTC ／ XRP・MONA・XLM：無料
最小購入額 1円
積立サービス ◯（1円〜・国内唯一の超少額対応）

こんな方におすすめ

✅ セキュリティ最優先の方 → 創業以来ハッキングゼロの実績 ✅ 1円から超少額で始めたい方 → 国内唯一の1円積立対応 ✅ レバレッジ取引もしたい方 → bitFlyer Lightningで最大2倍

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6社比較まとめ表

取引所 取扱銘柄数 取引所手数料 出金手数料 特徴
BitTrade 46 無料 330円 銘柄数最多クラス
SBI VCトレード 36 Maker -0.01% 無料 手数料の安さNo.1
Coincheck 35 BTC/ETH無料 407円 アプリNo.1・初心者向け
bitbank 44 Maker -0.02% 550円〜 本格トレーダー向け
OKJ 50 0.07%〜 400円〜 スプレッド最狭
bitFlyer 39 0.01%〜 220円〜 BTC取引量No.1

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※情報は2026年1月時点のものです。最新の手数料・サービス内容は各公式サイトでご確認ください。 ※暗号資産は価格変動リスクがあります。投資は余裕資金で、ご自身の判断で行ってください。

参考資料・出典（確認日：2026-01-14）

免責事項：本記事は情報提供を目的としており、投資勧誘や税務アドバイスを目的としたものではありません。暗号資産投資および不動産取引には価格変動リスクがあり、元本を割り込む可能性があります。実際の投資判断や税務処理は、専門家（税理士・公認会計士・ファイナンシャルプランナー等）に相談の上、ご自身の責任で行ってください。記事に記載された情報は2026年1月時点のものであり、最新情報は各公式サイトでご確認ください。

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